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Kreditfinanzierter Anteilserwerb an einem geschlossenen Immobilienfonds

Im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes gelten der Fondsbeitritt und der im Zusammenhang damit von dem Anlagevermittler angebahnte Kreditvertrag als verbundenes Geschäft. Die Bank muss sich deshalb alle Einwendungen entgegenhalten lassen, die der Anleger gegen die Fondsverantwortlichen hat. Da diese bei Täuschung des Anlegers verpflichtet sind, ihn so zu stellen, als wäre er dem Fonds nie beigetreten und hätte daher den Kreditvertrag nie geschlossen, hat die Bank keinen Zahlungsanspruch gegen den Anleger.

Umgekehrt hat der Anleger einen Anspruch gegen die Bank auf Rückzahlung all dessen, was er aus seinem eigenen Vermögen – nicht aus den Erträgnissen des Fonds – an die Bank gezahlt hat. Dafür muss er seine Ansprüche gegen den Fonds und die Fondsverantwortlichen an die Bank abtreten und sich etwaige Steuervorteile anrechnen lassen.

In der Regel haben die Anleger die Vertragserklärungen nicht selbst abgegeben, sondern sind dabei von einem Treuhänder vertreten worden. Diese Treuhänder werden in der Praxis von den Initiatoren des Fonds von vornherein bestimmt. Die Anleger müssen für ihn eine umfassende Vollmacht unterzeichnen. Nach ständiger Rechtsprechnung ist eine solche Vollmacht jedoch wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig, falls der Treuhänder kein Rechtsanwalt ist und keine Erlaubnis zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten hat.

Ferner kann es zu Unwirksamkeit der schriftlichen Kreditverträge führen, wenn sie nicht die Mindestangaben zu den Kreditbedingungen, wie sie durch das Verbraucherkreditgesetz vorgeschrieben sind, enthalten. Eine Heilung durch Auszahlung des Kredits – wie im Verbraucherkreditgesetz vorgesehen – tritt hier i. d. R. nicht ein, weil der Kredit nicht an den Anleger, sondern an die Fondsgesellschaft geflossen ist.

Privatpersonen, die entweder durch Täuschung oder in ihrer Wohnung oder unter Beteiligung eines nicht zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten zugelassenen Treuhänders oder ohne hinreichende Belehrung über die Kreditkonditionen zu einem kreditfinanzierten Fondsbeitritt bewogen worden sind, haben grundsätzlich keine Zahlungspflichten gegenüber der Bank.